Forpagtninger vinder frem – priserne holder sig i ro
En tredjedel af den danske landbrugsjord drives ikke af ejeren, men af en forpagter. Sørg for at få aftalt, hvordan forpagtning skal håndteres, hvis ejendommen sælges, lyder rådet fra Nybolig Landbrug.
Forpagtninger udgør en stadig stigende del af dansk landbrug. Ifølge den nyeste opgørelse er cirka 35 pct. af den dyrkede jord i dag forpagtet. For fem år siden var det 30 pct.
Der er et ganske tydeligt mønster i, hvem der bortforpagter jorden, oplyser Arne Oksen, landskonsulent i virksomhedsøkonomi hos SEGES Innovation.
-Det er deltidslandmænd og ældre landmænd, tæt på pensionsalderen. Mange deltidslandmænd har købt deres ejendom med en intention om selv at drive jorden, men efter nogle år vælger de at bortforpagte den. Måske fordi det er for arbejdskrævende, eller fordi at det økonomiske udbytte ikke står mål med anstrengelserne, bemærker Arne Oksen.
For de ældre landmænd kan det være større arealer, op til 100 ha, der bliver bortforpagtet, fordi de vil trappe ned rent arbejdsmæssigt, men gerne blive boende på ejendommen. Så i stedet for at være aktive landmænd bliver de jordejere.
Heltidsplanteavl med tæt på 50 pct. forpagtning
Der er også et ret entydigt billede af, hvem der forpagter jorden; det gør produktionslandmændene. Både landmænd med animalsk produktion, som har behov for mere jord til at udbringe gylle på eller dyrke grovfoder.
Især heltidsplanteavlerne forpagter jord i stor stil. I dag driver en heltidsplanteavler i gennemsnit ca. 300 ha, og 49 pct. af arealet er forpagtet. For fem år siden var det 40 pct., oplyser Arne Oksen.
-Som heltidsplanteavler er det afgørende, at du har jord nok til at kunne drive en rationel bedrift i forhold til maskiner og mandskab. Derfor står især planteavlerne på spring, hvis der er jord at forpagte. Omvendt ser vi nu svineproducenter ophøre med at forpagte jord, fordi du ikke mere kan tillade dig at belaste grisens produktionspris med ekstra omkostning til at forpagte jord. En del svinebrugere er faktisk begyndt at bortforpagte deres egen jord for at fokusere på svineproduktionen, konstaterer landskonsulenten.
Priserne er stabile
Trods den stigende efterspørgsel ligger prisen på at forpagte jord forbavsende stabil, ifølge Arne Oksen.
For hele landet lå gennemsnitsprisen for 1 hektar forpagtet jord på 4.269 kr./år i 2021. Det dækker over udsving fra 6.200 kr. på Lolland til ca. 4.000 kr. i de landsdele, hvor prisen er lavest; som regel i områder med sandjord og beskeden animalsk produktion.
Det er et prisniveau, som Morten Jacewicz, indehaver af Nybolig Landbrug i Tønder, nikker genkendende til. Det samme gør Ejnar K. Jepsen fra Nybolig Landbrug i Thisted.
I Sønderjylland er der en lokal krølle på landstendensen, fortæller Morten Jacewicz. Her er det ikke kun deltids- og ældre landmænd, som bortforpagter jord.
-Vi har både herboende og udenlandske investorer, som køber landbrug i vores område for at risikosprede deres aktiver. De køber overvejende med henblik på bortforpagtning. Når der så er gået en årrække, forventer de en konjunkturstigning, der kan tillægges den forrentning, forpagtningsindtægten har genereret i deres ejertid.
Få styr på aftalerne før salg
For de to ejendomsmæglere hos Nybolig Landbrug er det vigtigt, at der er helt styr på, hvad der skal ske med eventuelle forpagtninger, hvis en landmand vil sælge sin ejendom. Det gælder, hvad enten sælger selv forpagter jord eller har forpagtet sin egen jord ud.
-Det gælder om ikke at låse sig selv i en salgssituation, enten fordi den tilhørende jord er bortforpagtet, eller fordi den jord, som sælger selv har forpagtet, ikke kan gå videre til den nye ejer. Ofte ser vi forpagtningsaftaler, hvor der ikke er taget højde for, hvad der sker med aftalen, hvis ejendommen skal sælges, eller hvis forpagteren sælger sin egen ejendom og ophører som landmand, bemærker Ejnar K. Jepsen.
Forpagtning er en integreret del af bedriften
Morten Jacewicz oplyser, at han altid tjekker, hvad der ligger af aktuelle aftaler, når han skal vurdere en ejendom med henblik på salg.
-Ofte er forpagtninger en integreret del af handelen, som vi skal tage højde for. Jeg undersøger, om aftalen kan fortsætte ved et salg, eller om sælger eller forpagter har ret til at komme ud af aftalen i den situation. Vi sælger aldrig en ejendom, uden at det spørgsmål er drøftet grundigt med sælger.
Henning Forsberg, der er direktør i Nybolig Landbrug, slår fast, at det som ejendomsmægler er rettidig omhu sammen med sælger at få afdækket, hvad der er af forpagtningsaftaler, og hvordan de er formuleret med hensyn til opsigelse eller videreformidling.
-I takt med at forpagtninger udgør en større del af dansk landbrug, kan det være helt afgørende for en købers interesse, om han eller hun kan overtage sælgers forpagtninger. Eller, hvis jorden på ejendommen er bortforpagtet, er det vigtigt at vide, om den så umiddelbart kan frigøres fra forpagtningsaftalen, siger Henning Forsberg.
Der er et ganske tydeligt mønster i, hvem der bortforpagter jorden, oplyser Arne Oksen, landskonsulent i virksomhedsøkonomi hos SEGES Innovation.
-Det er deltidslandmænd og ældre landmænd, tæt på pensionsalderen. Mange deltidslandmænd har købt deres ejendom med en intention om selv at drive jorden, men efter nogle år vælger de at bortforpagte den. Måske fordi det er for arbejdskrævende, eller fordi at det økonomiske udbytte ikke står mål med anstrengelserne, bemærker Arne Oksen.
For de ældre landmænd kan det være større arealer, op til 100 ha, der bliver bortforpagtet, fordi de vil trappe ned rent arbejdsmæssigt, men gerne blive boende på ejendommen. Så i stedet for at være aktive landmænd bliver de jordejere.
Heltidsplanteavl med tæt på 50 pct. forpagtning
Der er også et ret entydigt billede af, hvem der forpagter jorden; det gør produktionslandmændene. Både landmænd med animalsk produktion, som har behov for mere jord til at udbringe gylle på eller dyrke grovfoder.
Især heltidsplanteavlerne forpagter jord i stor stil. I dag driver en heltidsplanteavler i gennemsnit ca. 300 ha, og 49 pct. af arealet er forpagtet. For fem år siden var det 40 pct., oplyser Arne Oksen.
-Som heltidsplanteavler er det afgørende, at du har jord nok til at kunne drive en rationel bedrift i forhold til maskiner og mandskab. Derfor står især planteavlerne på spring, hvis der er jord at forpagte. Omvendt ser vi nu svineproducenter ophøre med at forpagte jord, fordi du ikke mere kan tillade dig at belaste grisens produktionspris med ekstra omkostning til at forpagte jord. En del svinebrugere er faktisk begyndt at bortforpagte deres egen jord for at fokusere på svineproduktionen, konstaterer landskonsulenten.
Priserne er stabile
Trods den stigende efterspørgsel ligger prisen på at forpagte jord forbavsende stabil, ifølge Arne Oksen.
For hele landet lå gennemsnitsprisen for 1 hektar forpagtet jord på 4.269 kr./år i 2021. Det dækker over udsving fra 6.200 kr. på Lolland til ca. 4.000 kr. i de landsdele, hvor prisen er lavest; som regel i områder med sandjord og beskeden animalsk produktion.
Det er et prisniveau, som Morten Jacewicz, indehaver af Nybolig Landbrug i Tønder, nikker genkendende til. Det samme gør Ejnar K. Jepsen fra Nybolig Landbrug i Thisted.
I Sønderjylland er der en lokal krølle på landstendensen, fortæller Morten Jacewicz. Her er det ikke kun deltids- og ældre landmænd, som bortforpagter jord.
-Vi har både herboende og udenlandske investorer, som køber landbrug i vores område for at risikosprede deres aktiver. De køber overvejende med henblik på bortforpagtning. Når der så er gået en årrække, forventer de en konjunkturstigning, der kan tillægges den forrentning, forpagtningsindtægten har genereret i deres ejertid.
Få styr på aftalerne før salg
For de to ejendomsmæglere hos Nybolig Landbrug er det vigtigt, at der er helt styr på, hvad der skal ske med eventuelle forpagtninger, hvis en landmand vil sælge sin ejendom. Det gælder, hvad enten sælger selv forpagter jord eller har forpagtet sin egen jord ud.
-Det gælder om ikke at låse sig selv i en salgssituation, enten fordi den tilhørende jord er bortforpagtet, eller fordi den jord, som sælger selv har forpagtet, ikke kan gå videre til den nye ejer. Ofte ser vi forpagtningsaftaler, hvor der ikke er taget højde for, hvad der sker med aftalen, hvis ejendommen skal sælges, eller hvis forpagteren sælger sin egen ejendom og ophører som landmand, bemærker Ejnar K. Jepsen.
Forpagtning er en integreret del af bedriften
Morten Jacewicz oplyser, at han altid tjekker, hvad der ligger af aktuelle aftaler, når han skal vurdere en ejendom med henblik på salg.
-Ofte er forpagtninger en integreret del af handelen, som vi skal tage højde for. Jeg undersøger, om aftalen kan fortsætte ved et salg, eller om sælger eller forpagter har ret til at komme ud af aftalen i den situation. Vi sælger aldrig en ejendom, uden at det spørgsmål er drøftet grundigt med sælger.
Henning Forsberg, der er direktør i Nybolig Landbrug, slår fast, at det som ejendomsmægler er rettidig omhu sammen med sælger at få afdækket, hvad der er af forpagtningsaftaler, og hvordan de er formuleret med hensyn til opsigelse eller videreformidling.
-I takt med at forpagtninger udgør en større del af dansk landbrug, kan det være helt afgørende for en købers interesse, om han eller hun kan overtage sælgers forpagtninger. Eller, hvis jorden på ejendommen er bortforpagtet, er det vigtigt at vide, om den så umiddelbart kan frigøres fra forpagtningsaftalen, siger Henning Forsberg.